老牛杂谈日 与你聊房产投资(上篇)

咚咚找房2020-03-25 13:02:20

老牛受邀,给某国有银行的大客户们做房产投资分享。

内容的侧重点可能偏向于资产实力较强的群体,但房产置业相关的内容,亦可给咱们朋友们做个参考。

由于篇幅较大,微信平台将分3篇推送,如有兴趣的朋友,可直接到家在深圳(房网论坛)阅读全文。

另外,今年3月份,我们将举办【第三届深圳房产民间研讨会】,届时 大嘴唐老鸭、深圳JACKY和链家地产的肖总,会给大家带来独家分享,报名方式请点击文章底部的阅读原文



上篇:回顾2015年深圳楼市;

中篇:深圳楼市未来趋势;

下篇:市场主流的房产投资方法。


本次数据来源于深圳房地产信息网对深圳国土规划局的数据监控及链家地产和中原地产对外发布的数据。




首先是2007-2015年深圳新房量价关系图,主要讲三点:


第一点,2015年新房成交量是66500套,仅低于2009年(即08年金融危机后四万亿放水的那一年),成交量达到近8年的第二高,这一点充分印证了2015年楼市的疯狂,量价齐升的局面绝不是仅仅少数炒房客能操控的。


第二点,大家看一下新房价格,待会儿跟二手房会有一个对比,新房均价在2010-2012年其实是有下跌的。


第三点,2008年是上一次金融危机,那个时候有些热点片区,包括前海、宝中、碧海的新房价格跌了30%,那个时候敢抄底买房的人相对少,也就是说2008年的成交量绝对不是大年,而是小年,但是我们从2008年成交量水平看过来,从2015年往前看五年,2010-2014年,除了2013年的成交量略高于2008年,2010年、2011年成交量都是低于金融危机那一年,也就是说2010年限购以后其实压抑了很多人的改善和投资需求。经济低迷资产避险和“3.30”政策是刺激点,需求的压抑是2015年爆发的内因之一。




再看一下历史二手房的数据,从2008-2015年,跟新房相比最明显的特点是二手房全年均价从来没有跌过,可能一年当中的成交量有冷有热的月份,成交价格有回调,但是以全年的角度来讲,2008年至今二手房价格从来没有跌过。


中原和链家的二手房统计价格有差别,但趋势是一致的。




接下来具体看看2015年的情况,大家平时接触房地产新闻相对少一点的话,可能只知道“3.30”以后深圳的楼市暴涨,但是没有注意的一点就是2014年9月30日出的政策对房市的影响很大,我们看图中1月份的成交量仅次于2015年的最高峰6月。


因为网签数据有点延迟1月份的成交量统计包含2014年12月底和2015年1月份,这种情况下,也就是说“9.30”以后,整个2014年底,深圳的成交量、成交价已经开始往上升,只是大家平时没有关注房产,不太了解,“3.30”只是爆发的点,诱因还是在于“9.30”政策。

 

9月份其实是整个2015年除了2月份过年以外成交量最低的一个月份,9月份反倒是我跟我同事最忙的一个月份,每个周末有可能有二十几个项目开盘或者推样板间,但是9月份的成交量反而是最低的。房产作为不动产,有很明显的冷热两极化趋势,房地产冷的时候高总价的房子需要好几个月出售期,但它热的时候,大家都在抢,买涨不买跌在房地产市场是很明显的。


11月份新房的均价达到4.4万,是全国最高价,远超同期的上海和北京,当然这个成交价有一点问题就在于深圳的面积比较小,北京的平均价可能会被五环、六环以外的价格平均下来,但总的来讲,北京的核心区域肯定是高于深圳的。




接下来讲一下2015年二手房的情况,第一点是给大家讲一个自己可以学会的市场分析,以二手房市场月成交量7000套左右为临界点,高于7000套市场趋暖,反之偏冷。达到10000套就是火热的市场,连续三个月1万套以上,肯定会出现跳涨的行情。


3月份是7588套,以这个水平线来看,2015年“3.30”以后,除了10月份勉强持平,其他所有月份都是高于7500套,也就是说整个市场非常火热,房价在涨并不是说投资客把价格拉上去就完了,而是整个市场的量价齐升,有一定的实际成交量在支撑这个市场。


最火热的4-7月份成交量都在10000套以上,最高的是7月份17000套,比平均值高了一倍多。为什么市场会暴涨,可能两三个月跳涨一百万,是因为成交量放得很厉害。


最后讲一下11、12月,我在这里预留了一定的位置,预留给2016年1月份,根据连续3月放量会跳涨的趋势,而我们从11月回温以后就已经超过10000套了,2016年1月份到昨天的统计来讲,成交已经超过5500套,也就是说2016年1月份成交量达到7000套应该不成问题。


2月份就过年了,很多老中介都说没见过过年前一个月还成交那么好的。可能在座各位观望情绪比较多,但市场成交还比较正常。




我们按照月份对成交做了一个统计,从1月份开始新房的成交价,当然也有略有回调的月份,但基本上一直是在往上走。为什么房价会那么涨?


其实很大的原因是中央在放水,每隔一段时间就降息降准,钱太多而资产荒没地方去,肯定往一线城市走,为什么深圳走得特别快?


主要有几个时间段,专业的投资客基本在“9.30”出来以后,认贷不认房,限贷政策的时候就进场了,4-6月份是成交量最高的时候,大量的热点片区,包括南山、龙华、宝安等热点片区在恐慌性买房,每隔一个星期可能价格就涨了10万、20万。


而且,整个市场是热点轮动的,如果一个精明的投资客在6月份把南山的房子卖了,买罗湖的房,他一年可以挣两波钱,因为罗湖的成交量放量和大涨其实是在8月份以后。


各位在南山,每次房价一涨立马就感觉自己的房子涨了,其实在罗湖的人接受的时间比较慢,整个片区在轮动,如果大家有精力专门炒房的话,可以做一定的小波段。




接下来讲一下2009-2015年各片区二手房价格走向,从2009年来看,片区均价最高的福田区仅仅比均价最低的龙岗区高5000-7000元/平米,而2015年均价最高的南山区比价格最低的盐田区差价已经到2.5万到2.6万,也就是说片区价格的分化是加大了。


有几个点:第一个点是从2014年开始南山区的均价正式超越福田,2015年正式把差距拉大。


第二点是2015年宝安区的房价正式超过罗湖,龙岗区的房价追平盐田。有很多投资的朋友,罗湖、福田一些不太好的房子他是在出货的,然后往宝安、后海、前海买,新钱可能会往西买进,而沉淀得比较老的钱还留在福田,如果站在投资的角度,你肯定是为了有一定的利润,这个时候你还是要跟着热点去走,如果你仅仅是为了配置家里的资产,有一定的平衡和保障,跟注重安全性,反倒福田香蜜湖一点都不输于后海。


还有一点是盐田的房子大家本来关注的就比较少,盐田的别墅还是不建议碰。




2015年房地产新闻的三个热点,第一个是违约潮,二手房有大量的业主卖了房又赖帐,违约打官司的;第二个是日光盘,包括龙华鸿荣源的盘,六千个人去抢;第三个点是12月份发生的,“地王”。


我列了个表格,2012-2015年深圳住宅拍卖的表格,不仅仅是把“地王”列出来了,而是所有的拍卖用地,2012-2015年就这么几块,即使加上协议转让的土地,深圳居住用地的供需情况依然是非常严峻的,它也是房价那么高的保证。


2012年深圳的住宅“地王”在尖岗山,也就是招商曦城别墅的旁边,中海拿下来的,2.6万的楼面价,一年以后卖是别墅6万的开盘价。


2013年的住宅“地王”是中海在龙华拿下来的,1.4万的楼面价,2014年中海锦城卖的时候是加了1.5万,3万开盘价。


2014年的住宅“地王”,就是大家熟知的龙光玖龙玺,是2.5万的成本价,2015年开盘时加了3万,卖5.5万,最近加推一批成交价格已经达到6.8万。


2015年第一块住宅“地王”在坪山,成本价是2.5万,如果按照明年加1.5万元卖,坪山也要4万多,但它目前是深圳住宅价格最低洼的片区。对于一个普通老百姓来说,坪山的价格都要4万的话,现在观澜、福永3万多是不是也很便宜?这就会引发大家恐慌入市的心理。


这个地是谁拍的呢?是信达,信达是中央汇金旗下的资产管理公司,它在上海、广州、深圳、合肥都拿了“地王”,其实这是不是中央要托一线城市和强二线城市的信号,就是为了托住地价,不想让地价崩?


最后一块“地王”是圣诞节后由泰禾拿下的,泰禾是上海顶级豪宅院子系别墅的开发商,他在尖岗山拿地接近8万元的楼面价时,旁边的别墅还有5万多的。按照他做顶尖豪宅的预算,明年或者后年至少也要卖12万/平米,我觉得定价会在15-16万。假如定15万,也就是说曦城在二手房市场才5万多,仅仅是他未来新房供应的三分之一的价格。


就在他拍地的同一时间,附近的某项目第二天整体涨价20%。而离拍地隔一两个地铁站的勤诚达22世纪甚至直接封盘不卖了,要看市场反应再调整价格。


这就是“地王”效应,在整个大市没有出现大问题以前,“地王”对普通老百姓来讲有很强的心理支撑。




现在楼市是怎么样呢?微博上有一个深圳本地地产大V,雅房族的书记“深圳JACKY”,他说了深圳楼市2015是荷塘效应的一年,普通人只看到是质变的结果,暴涨,其实还有很多量变的过程大家忽略了。


大市之下,鸡犬升天,大家可能房不一定关注很多,但多少应该买过股票,2000多点到5000多点的时候,整个中国的股市,不管是重组股还是垃圾股,全都翻倍了,2倍、3倍都有,就是整个大市在跑的时候,什么房子都会涨,尤其是今年房价涨得最猛。


我前天看到链家的肖总分享了一个数据,2015年宝安有套房子总价是22万,昨天去查,房价已经达到66万,一年时间翻了3倍,越烂的房子,总价越低的,反而价格翻得越多,这就是大市之下鸡犬升天,以前这种房子根本就没人会关注。


还有一点刚才已经讲过了,整个城市的发展一路向西。


▲未完待续,中篇推送《深圳楼市未来趋势》,敬请期待。




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