老牛杂谈日 与你聊房产投资(中篇)

咚咚找房2020-09-04 11:54:05

由于篇幅较大,微信平台将分3篇推送,如有兴趣的朋友,可直接到家在深圳(房网论坛)阅读全文。


今天推送的为中篇,主题内容是:深圳楼市未来趋势。


今年3月份,我们将举办【第三届深圳房产民间研讨会】,届时大嘴唐老鸭、链家地产的肖总等大咖,会给大家带来独家分享,报名方式请点击文章底部的阅读原文。



上篇:回顾2015年深圳楼市;(可点击跳转阅读)

中篇:深圳楼市未来趋势;

下篇:市场主流的房产投资方法。




从长周期和短周期两个方面来看。


长周期是中国的城市化进程。2015年1月份发布了2014年的统计,中国的城市化率达到54%,2015年2月份李克强总理在《求知》的署名文章是预计2015年中国城市化率会达到58%,根据此预测,中国的城市化率达到70%要2030年。


城市化率达到70%是什么概念?从全球大国家的历史情况来分析,城市化率达到70%的时候,城市化进程会停止,整体房价就会出现大的拐点,整体房价趋势就向下走,而中国一是远没有到70%,二是要提醒大家,中国的统计报告不能全信,因为中国的人口模型估算不一定像专家的想法,所以2030年达到70%我觉得未必很准,但是2020或2025年之前,全国的城市化率还是要继续发展的,即使全国的人口红利结束,一线城市的聚集还没结束,深圳的城市竞争力还会吸引人往深圳挤。


看看和中国人最为类似的东亚文化熏陶下的城市韩国首尔、日本东京和台湾的台北,美国式的逆城市化是走不通的,大家喜欢的就是群居和热闹。此为第一点。


第二点是中国公布了2015年的GDP增速,6.9%,创下25年来的新低,但它仍然是仅低于印度,是全球发展中大国家和发达国家中排名第二的增速,所以中国的经济增长并没有那么悲观。


第三点是GDP增速在下降,新常态下的全国二三线城市的投资机会,包括挣钱机会其实是没有以前多了,以前可能什么都可以做,现在没有那么容易,这种情况下,一二线城市肯定会跟三四线城市的差距越拉越大,以前很多热钱在三四线城市,它不一定愿意来一线城市,但现在没有选择的机会了。


短周期重点讲“9.30”。以前可能各位买过几套房,贷过款,“9.30”以前,即使你满足限购的要求,只有一套房,但是你再买第二套房也不可能以三成首付,但是“9.30”以后,即使你有一套房,买第二套房也可以三成首付,也就是说它释放了大量的改善型住房需求。且投资客和有一定经济实力的人重新进入深圳楼市,跟“9.30”以前有很大的不同。


2016年习主席很明确地表态要去库存,三四线城市的房产库存比较大,但一线城市基本上没有库存可以去,都是供不应求。总的来说,整个国家的意志是去库存,表明银行就要放水,要配合降准、降息,因为汇率的问题,今年的降息可能没有2015年来得那么容易,但是降准按道理来讲还是会继续。


第二点就是放松,其实已经明确发文,中国会取消不必要的过时政策,本质上已经放松限购,对一线城市只是预期的效果,对老百姓来讲,明确领会到中央其实是想救房地产,想让房地产不崩盘,这就是对信心的作用。


对于深圳来讲,深圳的城市名片是创业、IT,在国家鼓励大家创新创业的情况下,虽然深圳的互联网比不上北京的互联网,但是深圳的科技行业很有名片效果,这种情况下,如果热钱要来一线城市,它就会被吸引到深圳来。




深圳为什么会领涨呢?这里主要挑6点来讲。


第一点是股票,在座各位可能有些已经是上市公司的老板,虽然现在股票哀鸿遍野,但是在2015年4、5月份套现一部分钱在深圳买房是非常容易的。


第二点是经济的增速,2015年深圳的GDP增速是一线城市中最高的,腾笼换鸟那么多年,虽然未必达到了最好的状态,但是其他一线城市可能还是依靠外资,依靠大型的央企国企,而深圳有大量的民营企业,这就是发展趋势。


第三点是资产避险,各位以前可能会听过公司贷和种种金融产品,工商银行为大家做一系列服务,2015年有一定稳妥收益的,包括安全的大宗投资,除了房产还有多少?


第四点是一个让我非常吃惊的数字,就是金融机构的存款余额,深圳2014年底刚好超过广州,成为存款余额全国第三的城市,而到了2015年,我没查到12月的数据,查到了6月和8月,趋势是没有变化的,也就是说深圳2015年存款余额的增速是60%,广州现在存款余额仅为深圳的一半,深圳还没计算大量的地下钱庄进来的钱,这种情况下,深圳对于热钱的追逐其实是很明显的。


第五点是限购最松,这是很直接的影响,广州是要三年的社保,上海是要两年的社保,加上已婚无房才能买房,北京要五年社保,而深圳只要一年,这种限购基本上对于大家来说等于没有限购,大家底下那么多员工,随便找一个人的名额买房一点问题都没有,所以对于热钱来讲,整个深圳的房产本来体量就少,再加上限购那么松,其实是一个非常好炒的城市。


第六点是来深人员的变化,现在来深的年轻人很多是带着智慧,包括很多是家里拿几十万、上百万来深圳的,跟以前来深圳白手起家的那代人有所不同。以前二三线城市有钱人家的孩子不愿意来一线城市,在当地也活得很好,但现在很多年轻人愿意来一线城市发展,这是很明显的不同,可能短期来说大家接触的年轻人相对少一点,但长远来看,这个趋势会让大家感受到不一样。




从2015年11月、12月和2016年1月份成交量看,2016年的房价继续往上涨是很好判断的。但全年的走势在大的政策资产环境没有变化的情况下,会不会单独对深圳加强限购,银行会不会调整房贷利率和贷款的放款数量,虽然昨天也跟一些行长沟通了一下,他说没有看到什么迹象明年会收紧银行的政策,但是不排除“黑天鹅”,深圳楼市是很明显的政策市,政府出手会很迅速的影响短期的市场成交。


我认为2015年6月份以前深圳的房价没有泡沫,很多刚需在换房改善,但是11月份第二波翘尾行情以后,深圳的房价现在确实存在泡沫,在高价位的情况下,如果过完年以后继续买涨不买跌,投资心理特别强,高杠杆的情况下,短短几个月继续暴涨的话,我觉得大家就要非常谨慎的判断行情了。




2016年有一个特别明显的不同,其实2015年已经开始了,就是深圳房产由居住属性主导改为金融属性为主导,以前咨询我的网友,至少有一半以上是为了自住,他问我买在哪个小区住得比较舒服、学位好不好,但是最近几个月问我的网友几乎百分之百问我买哪里的房子涨得快,他根本不关心住得舒不舒服。


讲一个很典型的例子,宝安中心有两个楼盘,一个叫西岸官邸,一个叫金泓凯旋城,西岸官邸小区很小,但是赠送面积很高,90几平米可以做四房,3+1房,但是住得比较憋屈。金泓凯旋城有九年一贯制学校,大花园,同样价格可以买120几平米标准大四房,我跟一个网友聊天时劝了他差不多半个小时,最后他告诉我还是要买西岸官邸,唯一的理由就是西岸官邸是2015年整个宝安中心涨得最快的楼盘,他要买涨得快的,他从来没有考虑到六岁的女儿要读九年书,楼下就是学校,上学只需要下楼就搞定了,西岸官邸可能要走十几分钟,还要接送,他从来没有考虑这个问题,只考虑涨得快,也没考虑过西岸官邸今年涨幅最快,会不会泡沫最大,明年还能不能涨呢?他也没有考虑这个问题,他只要涨得快的。


可能各位的投资理念比较稳定,但是我相信我接触的那个人能代表深圳绝大多数普通老百姓,而房地产市场虽然说以后是越来越有钱的人玩房地产,刚需脱离得越来越远,但毕竟他们还是大部分成交主体,如果他们都是那么盲目的追涨,只要涨幅,不要居住舒适性的话,也就是我说的房地产金融化以后,最大的变化就是快速泡沫化,以前我是有需求才买房,现在我是为了涨,为了赚钱。


12月我面试了一个女孩,她来应征,我问她对房地产有没有什么了解、认知,她说没有,我说你家里人有没有买房?她说买了,我问买了哪里?她说买在南山,我说你不是刚刚从河北过来吗?她说对,但是他爸妈在深圳工作很多年,从来没有买房,今年跟几个朋友合伙炒了一套房,也没打算自己住。这种故事实在是太多了,房地产金融化泡沫现在正在发生当中。




这是中原统计的数据,从2013-2015年,我们可以看橙色和黄色的比例,越外面比例越大。今年新房有个趋势,即单价越高、面积越大、总价越大的房子越好卖,其实侧面来说就是刚需的购买力在下降,但是为什么房地产走得那么强?就是有大量的有钱人、热钱继续在买房子,成交量的很大一部分由豪宅承担。


事情要分两面讲,还有一个数据,综合看中原和链家全市2015年二手房分布,千万级豪宅链家占2%,中原是占全年成交的3%,也就是说包括新房大致算一下,2015年全年成交的千万级豪宅也就五千套,但是全市的千万级豪宅量不小,可能在座的各位把千万豪宅拿去挂牌还是有很多人来看,中介也会一拨两拨的带人来,你会觉得市场还不错,就不想卖或者想返价,其实千万级豪宅成交并没有那么容易。


我知道很多有钱的朋友投资房产主要就是为了不想让钱贬值,随便买一套房子放着,不亏也无所谓,但这种人肯定不会选择很老的小区,或者没有花园、楼梯房,他们要选就选前海、后海、南山中心的五百万以上、品质不错的花园小区,如果千万级豪宅配资特别多的情况下,你们就要考虑资产的流动性,其实在市场不好的情况下会没那么好卖。




接下来讲临深片区的投资机会。可能在座各位去东莞、惠州买个别墅其实就是个消费品,但是对于绝大部分网友来讲,他是把东莞、惠州的房子当做投资品,如果是投资品的话,今年的情况根本是拦也拦不住,你跟他讲东莞、惠州房子买了基本上是一个坑,你要爬五年、十年才能爬出来,但他们不会信的,他会跟你说我8月份去看的房子五千,9月份去看是六千,现在去看是一万,确实新房市场成交价格一直在涨,但是二手房有没有市场他没有去了解。


惠州可能今年有点特殊,惠州今年确实成交了少量二手房,按以前来讲,根本没有一个中介愿意给你做二手房,他说我宁愿带客户买新房也不愿意带他买二手房,因为我成交一套二手房佣金3个点,但是我给新房开发商带去买房,一套房给10个点、20个点的佣金,除非你愿意给中介高额的佣金,要不然谁愿意给你卖房?


我那么难把客户从深圳带过来肯定是买新房,不会买二手房,所以临深片区二手房市场确实不健全,如果你们未来想去养老,或者是给家人居住,当消费品没有问题,因为那里的房子便宜,中山的房价可能才是深圳的五分之一、六分之一,消费没问题,但投资确实不太建议,虽然可能有直辖的传闻,但是以我自己的判断,从风险和收益的角度来讲,我觉得风险还是比较大。




当然,如果你确实要投,我的建议就是要有稀缺资源的,不是无限新房供应可能存在一点二手房市场的,简单来讲,华为肯定是要去松山湖的,它有可能是未来中国相对高端制造业的核心小区,这种情况下,松山湖有一定的二手房市场,但是我也不敢保证它未来一定能跑赢深圳的涨幅。


东莞2021年以后会有好几个轨道交通接到深圳,如果是在东莞轨道线跟深圳轨道线接驳的地方,如果大家一定要投临深片区的话,它其实是有投资的机会。




中山的情况是很热,尤其是大家在南山、宝安上班的话,对中山的炒作应该朋友之间会聊到。东莞的价格在涨,中山的价格在跌,中山虽然最近很火,但它是临深三个城市唯一一个全市新房成交均价在下跌的,大家去中山看房子可能每个月都在涨,因为所有人都在炒深中通道片区,但是以中山全市的情况来看,其实中山的消费力需求是不足的,除非你以后卖给下一拨深圳人,中山人是不会接你的盘的。


深通道最早要2021年才会开通,我有朋友在里面做规划,他说推进起来相当不顺利,2021年已经是比较理想的情况了,2021年开通以后,单程可能就要45分钟,还是完全不堵车的情况下,高速公路费来回要几百元,日常通勤每天来回跑是完全不现实的,这种情况下,可能很多刚刚需只能周末过去住一下,包括为了小孩上学可能会在中山置业,从投资的角度来讲,中山还是谨慎为好。




我判断从2014-2016年,深圳的新房会有很大的特点,就是会有越来越多两百平的超级豪宅推出,就是因为一年涨50%的情况下,刚需的购买力确实有限,新房开发商为了追求高利润,超大面积高端豪宅这两年应该是最后一批推出的机会,他们一定会把握住,华侨城天鹅堡1号是500多平的房子,双玺后面推出的三期也是300平以上的房子,包括深圳湾1号现在不限购不限贷公寓,可能深圳人买得少,都是北方人买得多,它也是五六百平的房子。在深圳疯狂的楼市下,这种房子肯定会抓紧推出。




结合香港的经验,房价这样的涨法,未来的投资,交易流转的情况下,还是小面积好,因为市场的主流承载力没上来以前,最重要还是低总价,千万豪宅可能买了很有面子,但是纯投资,在你有房票的情况下,或者是你愿意多倒腾几次的情况下,低总价小面积肯定容易脱手。




关于限购的思考,普通人可能觉得房价涨得那么快是大家炒出来的,其实真正专业的炒房客或者是有比较多经历炒房的人数量很少,深圳限购真的太容易破,限购对他们来说没有什么特别大的意义,所以某种程度上来讲,限购存在影响了不想炒房,但是资金量比较大,囤了十套房、二十套房的人,我虽然判断短期一两年会跌,十年会涨,但是如果不限购,我在自由交易的市场,这两年就可以把它卖了,等它跌了再买回来,做波段。但是因为限购的原因,我卖了就买不回来,我宁愿抓着不卖,这两年跌了,反正我自己判断十年还是会涨,所以我还会继续持有,反倒是在楼市短期下跌的情况下锁定了供应量,在深圳这个供不应求的市场,下跌,供应量不起来,肯定跌不下去,某种程度上来讲,限购在一定情况下领涨了深圳的房价。


短期来看,深圳不太可能全面放开限购,如果放开限购,我觉得存在的情况就是深圳的房价可能要下跌了,如果深圳放开限购,反而风险就大了,房价从上涨的大趋势变成下跌的大趋势时,你抄底就可能抄在半山腰,你放开限购肯定会有人继续冲一把,但是它亏钱的概率可能大于赚钱的概率。


深圳JACKY说的放开豪宅限购可能是某种程度上平抑深圳整体房价的一个办法,房价一直以来是中国的蓄水池,热钱那么多,每年印那么多钱出来,都需要房价把这些钱锁住,不让它外流或者去炒民生产品,但是深圳的房子也是民生产品的一种,什么情况下能保证热钱不把整体房价炒高呢?把豪宅放开限购,也就是像香港一样,顶级豪宅可能是普通豪宅的10倍、8倍的价格,有钱人自己左手倒右手,跟普通老百姓越来越远也没有关系,有钱人有顶级豪宅可以炒的情况下,相对而言他可能就不太愿意碰比较刚需的产品,这种情况下,对全市普通老百姓来讲反而是有好处。




2015年5月份我在深圳房地产信息网论坛发表了一篇文章《房网大数据,横跨三年,纵观深圳3000盘,你家房价跑赢了谁?》,结合我从2011年跑二手房收集回来的数据,一直到2015年的数据,我分析了一下,把深圳划分了47个小片区,每个小片区这么多年来的涨幅情况。




包括2015年初做了一些片区的推荐,因为数据量比较大,有兴趣的话可以上网找这篇文章来看。




重点说下这几个片区,大家可能企业都在南山,所以关注南山以西的区域比较多,我自己的看法是未来五年后海跟科技园南区是稳妥的投资区域,它虽然价格很高,但是抗跌性很强,科技园南区居住氛围蛮纯粹的,有名校。任何一个非深圳的人带着钱来深圳,说要买房投资,那他肯定会去看后海,这是毫无疑问的,如果都知道后海的情况下,后海的房价能跌到哪里去?如果是5-10年,我建议你看宝中跟前海,为什么前海那么多年一直变化不大?因为前海限高的原因,把很多重要的设施往地下挖了十层,也就是说它的规划是把地下跟空中结合,它的规划跟福田中心区不一样,是超前的,所以前海到底能建设到什么样的高度,没有人能打保票,但投资是买未来、买预期,在这种情况下,前海只要一天不建成,就一天有话题在这儿。


关于蛇口,我建议大家看一下半岛城邦和双玺,如果大家资金量大就买双玺,双玺是招商最重要的产品,蛇口和前海现在统一在自贸区里面了,但是招商只管蛇口,没有太大的心思做前海,招商一心想把蛇口做好,双玺就是它的招牌,双玺这个产品确实不错,它有可能成为深圳未来少数顶级豪宅的地标,顶级豪宅跟现在的豪宅还是有区别的,现在大量的所谓千万级豪宅,以后最多只能算高尚住宅。


可能在座的有很多人在华侨城住,我多有得罪了,其实我自己的想法是未来的华侨城不会比现在更好,华侨城的氛围就是没有小区、没有集中式围栏花园,开放式氛围,绿化非常好,但是未来白石洲一拆,那里就会有大量的房子起来,多层小区都是八几年的房子,很破,拆也不是,不拆也不是,如果拆了,绝对不可能再建多层,不可能建别墅,一定是建高楼大厦,如果不拆,这个房子已经到达一定的年限,实在没办法承载未来90后、00后的需求。科技园工作的人会觉得科技园以东,华侨城都算是非南山片区,我在的投资群有一个中介是专门做腾讯生意的,他所有客户基本上都是腾讯人,或者是大型的IT企业,他跟那些客户沟通,现在的年轻人都说“华侨城我只有一个印象,就是房价好贵”。但是华侨城到底贵不贵、有什么房子他不知道,他根本不管,他觉得华侨城是科技园以东,不是南山,在这个趋势之下,华侨城未来可能真的没有比现在更好的机会了。


▲未完待续,下篇推送《市场主流的房产投资方法》,敬请期待。




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