解密房地产(连载之二):冲云破雾看“商铺”(原创)

妙法看天下2020-05-21 12:46:00

在限购政策影响下,近期不少投资者在考虑“商业类型不动产”,包括商铺、公寓、写字楼等,其中号称“一铺养三代”的商铺,颇受投资者关注。

 

商铺,古人称为“市”,《说文》将“市”解释为“商品集中交易之场所”。

 

唐都城长安是当时“世界中心”,长安东西两“市”,商贾云集,店肆无数,商业十分繁荣。以商业繁华程度比较,十个纽约也赶不上。

 

宋朝的商铺和市场是分开的,东京汴梁是当时最大的商业中心城市。据历史记载:东大街至新宋门,鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中,西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行,最繁华的是皇城东华门外,那是无所不有。《清明上河图》翔实地记录了这个盛况。

 

商铺历来以高收益美称,港澳台俗话说的:“一铺养三代”,意思就是优质商铺具有长期、稳定、高额的收益。以美金计算,中国香港以4333美元/年/平方米商铺租金,位列全球最贵。美国纽约、法国巴黎以及英国伦敦,分别以3150美元、1426美元和1275美元分列2-4位。北京王府井的商铺,租金大概在1500美元/年/平方米。


                               全球商铺租金最贵的城市排名

 

香港铜锣湾波斯富街77至83号波斯富大楼,地下面积仅13平方米的N号铺,以1.8亿港元易手,创造了香港最贵“铺王”纪录,每平方米折合人民币1177万元。

 

在上海,单价最贵的街铺多分布于淮海路和南京路沿线,近年来要上市交易的街铺,曾喊出每平方米逾60万元人民币的单价。

 

总体来看,香港商铺价格远比内地商铺价格高,一个街铺动辄交易金额数千万港元甚至数亿港元。一个卖鱼蛋的小摊,可能只有几平方米,一个月的租金也要20万元。

图为世界上最贵的铜锣湾波斯富大楼商铺(该商铺面积13平方米,实际成交价1.8亿港元)

 

但是实践中,大陆商铺市场上也存在着:商铺购置价格高、租金偏低、出租难等诸多问题,乃至出现“三代养一铺”的不少失败案例。从笔者接触到的南京楼市商铺看,租金普遍偏低,甚至出现买了商铺但无法出租的闹剧。真正有高性价比、高未来潜力的商铺,多数控制在大开发商手里“只出租不卖”。

 

首先解析下商铺的种类。商铺大致可以分成七类。


1、建筑底部商铺。这就是俗话说的“底商”,处于住宅小区或者商务楼的红线之内。这是后文重点关注和推荐的。


2、商业街商铺。当前“商业街”,如雨后春笋,在几乎所有的大小城市中兴起。商业街这是城市的名片,也是领导的政绩。但是目前的商业街,和历史传统的“商业街”,有着巨大差异。

 

历史传统“商业街”,比如上海的南京路,这是由市场需求应运而生,是“天然的美女”。

 

但现在商业街,多数是地方政府为了追究政绩,提前布局规划;或者是开发商利用经验,推动地方政府接纳他们的“项目”,最终是为了销售需要,巧妙的做了种种包装,这是“人造的美女”。这种非市场推动,自发产生的商业街,“接盘侠”存在一定风险。

如果商业街设计时,盲目追求规模,那么建成后的商业街,将会直接面临市场配合不够。明明只有十个人来吃饭,非要建设一百个人规模的食堂,“粥多僧少”后果就是经营困难。

 

3、市场类商铺。这个大家常见的有:建材市场、电子市场、办公用品批发市场,乃至卖菜的市场。

 

专业市场商铺的主要形式为铺位形式,极少“独门独户”铺面形式。

 

专业市场的命运:

先天,在项目是否接地气,就是背后有没有“实体产业”支撑。比如做电子的北京中关村、深圳华强北,完全迎合了周边客户需求,加上起步早,抢占了先机,所以做的顺风顺水。

 

后天,关键是项目的管理,主要是看开发商是否是内行,业务能力和经济实力强不强。因为后期经营,就靠开发商找的“运营团队”。

一般开发商会注册一个关联公司来运营,以规避风险。这类商铺,投资者买下后是很难介入具体经营的,所以遇到“项目”运营不善乃至破产跑路就万事皆休。

 

4、社区集中式商铺。社区商铺,或者叫社区商业,大多数的消费客群,就是本社区(小区)或者周边小区的居民。

按照商业的容量来说,大致上社区商铺周边的人口,每一个人大约能够消化一平米的商铺。也就是说,如果一个社区规划有一万人,社区商铺的总面积就不能超过一万。否则那就要去别的社区抢人了,如果隔壁社区也是很多商铺呢?这就要谨慎了!

还有统一运营社区商业,也是大势所趋,所以对“运营团队”的经验、实力也要充分考察。

 

5、百货商场、购物中心商铺。这就是俗话说的“商业综合体”,这种类型商铺,当前也是遍地开花,大家最熟悉的就是“万达广场”了。

这种商铺,实际上就是放大了的“社区商铺”,首先要关注城市容量,要分析“商业综合体”辐射的城市区域,没有足够“有购买力”的人流支撑。另外“商业综合体”对“运营团队”的能力要求,比社区商铺更高。

 

笔者认为,如果开发商有把握“稳赚钱”的“商业综合体”,除非开发商很缺钱,基本是不会对散户出售的,都是留下来当“资产”自己经营(比如万达广场)。

 

7、交通设施商铺。这种就是地铁站、飞机场、火车站等内部的铺位。这种商铺性一般都有稳定的客流,其价比如何,还是看所处的位置。“优劣”判断方法类似上文的“底商”。

 

大公司(机构)购买商铺,一般都采用控股方式,入手商业综合体之类的大型项目。这些往往都是通过专业团队深度调研、评估和谈判,一般都能有效控制风险。

 

老百姓投资角度,一般会选择较小的商铺或铺位,往往“跟着感觉走”,这样其实类似赌博,经常落入巧妙包装的陷阱。

 

就像经常向老百姓推销的“卖场式”商铺,主要风险在于,一旦后期招商经营不善,商铺的价值就大打折扣,甚至血本无归。这类商铺的租金回报、能不能保值升值,完全看项目后期的招商和经营情况。

 

只有定位准确、招商良好、经营管理完善,这三点都做到完美的商场,商铺租金回报和升值前景才有保障。如果招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了,小业主的投资就会血本无归。

 

可能有人说:开发商跑得了和尚跑不了庙,我找开发商“维权”去。实事求是说,这条路“凡人”基本走不通。

 

开发商早就通过法律和财务团队布下陷阱,常见的招数:虽然购房合同是开发商签的,但是“返租”协议是和第三方的经营公司签。开发商和经营公司,在法律上就是单纯的投资人关系,开发商可以随时让经营公司破产,也就损失一点点股份,最终金蝉脱壳。(实际上,就这点股份,开发商往往也有办法也转移)。

 

所以投资者,除非充分了解开发商和项目情况,否则要慎重购买“由别人代管”的统一经营式商铺。

 

当前经营风险最低的商铺,就是“底商”,因为只要“底商”所属的建筑物里有人流,配套的“底商”就有客流,就能长久运营下去。香港、上海那些“铺王”,也都是“底商”。

 

但底商这样自己经营的商铺,最终能不能成为“金铺、老铺”,这里面就有绝大的学问。

 

李嘉诚先生的“地段”理论,其实不仅是对住宅的,对于商铺更重要!

 

按香港俗话说:金角银边石肚皮

 

金角,这是两条通道交会处的商铺,或者在小区或建筑物入口两边的铺子,那是最好的。

 

银边,这就是“金角”之外的是临街(通道)商铺。

 

石头肚,这就是缩在内部的商铺。既不在主入口,也不在次入口,更不是临马路,而是在建筑物(小区、社区)的内部或背面,更要命的还是条小路、桥,乃至或者根本没路,那这样的铺子性价比极差。

 

逛街对比一下品牌知名度,就可看出其中的端倪。一般“金角”位置都会被大品牌占据,银边也是经营较好的旺铺。缩在里面的,基本上人流稀少,没什么生意样子。顺便说说,违规洗头房、宰客黑店这些场所,一般都隐藏在石头肚皮位置,他们不需要大量人流,或者专门需要僻静但周边人知道的地方。

      

购买“金角、银边”时候,也不能盲目,要细致分析“人流”,以判断性价比。

慢行人流量是很关键的因素。如果街铺没什么“慢行人流”,仅仅面对的是快速路,那就没有性价比。

 

只有一面人流量的街铺也尽量回避,因为对面可能是围墙等,这种俗称“死铺”,因为慢行人流量,还包括对面能看上一眼,并走过来的人流。

 

没有太多经验的个人投资者,在选购商铺时候,首选方案可以是临街的建筑底部商铺(底商)。

●建筑物(住宅、写字楼)下面的“底商”,可以保证长久而稳定的客流量。

●临街的“底商”也是商业租赁者的最爱。

●“底商”在房地产项目中相对较少,稀缺、不可复制性,就是未来保持租赁热度和商铺自身价值的筹码。